浅谈租赁物业收回中的私力救济行为

来源: | 作者:大篆律师事务所 | 发布时间: 2021-05-19 | 138 次浏览 | 分享到:


导语:在解除租赁关系的实务中,出租人往往面临无法高效收回物业的问题。特别是在物业已层层转租的情况下,面对多个租赁法律关系,让人感到十分棘手。通过诉讼途径等公力救济方式解决,合法合规,但存在权利保护滞后及消耗时间成本较高的问题。因此不少出租人倾向于选择通过私力救济如断水断电、更换门锁、破门直接将承租人物品搬离等方式解决。有鉴于此,本文就私力救济收回物业的方式作简要评析。

 

一、私力救济概念

私力救济,在民事领域一般是指自助行为,也即权利人为保护自己的合法权益,在情况紧迫而又不能获得国家机关及时救助的情况下,对他人的财产或自由在保护自己合法权益的必要范围内采取扣押、拘束或者其他相应措施,为法律或社会公德所认可的行为。 

从我国法治发展及实践看,公力救济是权利保护必须首先考虑且主要的手段,私力救济是例外情形,能通过公力救济解决的就不宜适用私力救济的方式,只有在符合特定条件下才可以例外的适用私力救济,这是适用私力救济的一般规则。

 

1、私力救济的法律规定

原《中华人民共和国侵权责任法》及其他法律、司法解释内对私力救济行为并无具体规定,实务中对于私力救济行为评判不一。但今年新施行的《中华人民共和国民法典》专门新增了一条关于自助行为的规定,作为侵权责任的免责事由,规范了自助行为适用的具体情形与要件:

《中华人民共和国民法典》第一千一百七十七条

“ 合法权益受到侵害,情况紧迫且不能及时获得国家机关保护,不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的,受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施;但是,应当立即请求有关国家机关处理。

受害人采取的措施不当造成他人损害的,应当承担侵权责任。”

 

2、私力救济行为的适用条件

私力救济行为本质是“以暴制暴”的行为,具有一定的随意性及破坏性,如不对这种行为加以必要且合理的规制,其滥用将会带来侵犯别人合法利益的恶果。因此,民法典对私力救济行为,规定了较为严格的适用条件:

 

(1)、行为人的合法权益受到侵害

在清租实践中,一般就是指物业实际使用人在丧失合法占有租赁物基础后,对出租人构成的无权占有行为。

 

(2)须为保护自己的合法权利

私力救济行为旨在保护自己的合法权利,而非他人的权利,也不能是不合法的权利。一般来说,也就是出租人对物业享有的物权或其他合法占有物业的权利。

 

(3)具有紧迫性

这是指,来不及获得国家机关的保护,而且不立即采取措施将使其权益受到难以弥补的损害。从实践情况看,多数案件中的自力收回物业行为紧迫性要件略有欠缺,这也是导致出租人需对自力收回物业行为造成的损失承担赔偿责任的主要原因之一。

 

(4)不得超过必要限度

这里“必要限度”的要件,应为保护自身合法权益的必要范围,同时所采取的措施应仅限于扣留他人财产等必要措施,条文并未规定可对于他人人身自由施加约束,应避免作扩大解释。

 

(5)须为法律或公序良俗所许可


 

二、私力救济收回物业的前提:物业实际使用人无合法占有物业的基础

 回到租赁合同的具体法律关系中,出租人采用私力救济方式收回物业的前提必须是,物业实际使用人对出租人已然构成无权占有。具体而言,一般涉及两种情况,其一是与物业实际使用人的租赁合同无效,其二是租赁合同解除的问题,就第二点还可分为以下两种情况讨论:

1.在未转租的情况下,出租人已合法解除租赁合同,是采取私力救济收回物业的必要条件。无论是约定解除权或法定解除权,均需重点关注行使解除权条件是否具备、解除通知是否具有效力等。

2.在转租的情况下,无论是否经过同意,转租均以承租人享有租赁权为基础,如承租人因与出租人的租赁合同解除或期限届满终止导致其租赁权消灭时,次承租人对出租人就无合法占有物业的权利来源,出租人此时便享有向次承租人请求返还租赁物的权利。

 


三、私力救济收回物业的裁判案例

承上所述,出租人私力救济的行为符合相关要件时可得阻却违法,但如果其行为不符合相应条件要求,则需要承担侵权责任。笔者检索了现有判例,就收回租赁物业过程中私力救济的相关案例作归纳如下,供参考:


(1)民法典施行前的裁判案例 

因法律并未对私力救济行为作出规定或指引,立法处于“空白”状态,各地法院的裁判观点不一,争议较大。

部分法院认为,即使承租人违约在先,出租人强行收回租赁物并造成承租人损失的,该自助行为不属于自力救济,出租人应承担赔偿责任。


01、杭州市中级人民法院(2011)浙杭民再字第11号上海真维斯服饰有限公司与魏长远租赁合同纠纷上诉案 

                                                  ——《人民司法·案例》2013.24

 

[法院裁判观点]:

“2004年4月份,魏长远发现涉案店铺的实际经营使用人发生变更后,其以此要求提高租金,并与真维斯公司进行了多次协商,后因租金与租期问题未能达成一致意见。……但魏长远却未按约定维权,于2004年8月14日强行收回租赁房屋且当日将之出租给他人。从紧迫性来说,魏长远发现真维斯公司存在违约情形,经双方多次协商未果后,其完全可以申请仲裁或起诉。从必要性来说,魏长远即使不采取案涉自力救济行为,也不影响其采取仲裁或起诉方式维护合法权益。从合理限度来说,在真维斯公司尚在经营的情况下,魏长远强行收回租赁物的行为显属不当,这直接导致真维斯公司此后也采取封店铺、恐吓、投诉等手段,双方矛盾升级,公安进入调查。故魏长远强行收回租赁物的行为不应被认定为自力救济行为,由此给真维斯公司造成租金、服装贬值及装修等损失显属不当,不能免除赔偿责任。”

 

02、广州市中级人民法院(2018)粤01民终18962号广州市海珠区微颜美容中心、广州市穗航实业有限公司财产损害赔偿纠纷案

[法院裁判观点]:

“关于微颜美容中心的物品损失应如何分担的问题。依据已查明的事实,本案起因是微颜美容中心未依约支付2016年2月的租金,经何志峰多次催告之后仍未支付,导致何志峰自行收回涉案房屋并处置了微颜美容中心存放于涉案房屋内的物品,进而致使微颜美容中心遭受财产损失。虽然何志峰自行处置微颜美容中心物品的行为构成侵权,但如前所述,何志峰的该行为与微颜美容中心拖欠租金的行为之间具有一定的关联,且何志峰在准备实施该侵权行为之前已明确告知微颜美容中心,微颜美容中心完全可以采取措施以避免何志峰处置其物品的损害后果发生,但微颜美容中心并未积极采取,最终导致其实际遭受该损失,微颜美容中心对此存在主要过错。因此,原审判决认定微颜美容中心应自行承担物品损失的70%,并无明显不妥,可予维持。”

同时也有法院认为,租赁相对方事先知情或同意出租人收回物业相关措施时,出租人对租赁房屋进行停水停电等必要行为收回物业合法,承租人不能向出租人主张损失赔偿责任。

 

03、广州市中级人民法院(2019)粤01民终17833号刘少强、广州粤剧院有限公司房屋租赁合同纠纷案

[法院裁判观点]:

“关于粤剧院公司是否应当向刘少强赔偿断电造成的损失的问题。案涉场地《租赁合同》约定租期至2018年11月30日止,期满后粤剧院公司向刘少强发出《关于移交场地的通知》,要求刘少强交还场地但刘少强拒不交还,并告知刘少强粤剧院公司将采取强制封锁及断电措施。可见粤剧院公司实施的断电行为并未超出出租人行使私力救济的正常限度,且刘少强并未提供证据证明粤剧院公司实施的断电行为对其造成的实际损失,故刘少强上诉要求粤剧院公司赔偿因断电给其造成的全部损失,本院不予支持,一审法院处理正确,本院予以维持。”

 

04、上海一中院(2015)沪一中民二(民)终字第 3380 号汤晓雯诉上海红村实业有限公司房屋租赁合同纠纷案

[法院裁判观点]:

“本院认为,涉讼《房屋租赁合同》与续租合同于法无悖,双方均应恪守。汤晓雯主张 2014 年 10 月 13 日红村公司更换房屋门锁并停水停电,但为红村公司所否认,汤晓雯表示就其主张无书面依据可提供。本院注意到,涉讼合同约定,如承租方逾期支付租金和物业管理费超过 10 日,则视为承租方自动退租并构成违约,出租方有权终止本合同,采取停水、停电等必要措施直至收回房屋。因此,在汤晓雯逾期付租的情形下,合同的单方解约权依法归于红村公司,即便红村公司有停水、停电之行为,亦属其正当行使合同约定之权利。”

 

(2)民法典施行后的裁判案例

民法典施行后,私力救济行为有了明确的法律规定,也为司法裁判提供了确定的指引。从现有公开的司法案例看,司法机关多严格对照相关适用条件予以认定,多数自力收回物业的行为因缺乏紧迫性而需承担损失赔偿责任。


05、深圳市宝安区人民法院(2020)粤0306民初36194号深圳市津润声实业有限公司与深圳市怀德股份合作公司、易力声科技(深圳)有限公司侵权责任纠纷案

 

[法院裁判观点]:

“本院认为,两被告阻挠原告出货与原告拖欠被告怀德公司厂房租金和厂长工资等问题有关,因此具有私力救济的性质。两被告作出该行为时的法律、司法解释没有对私力救济作出规定,而民法典有规定……根据该规定,合法的私力救济应同时符合情况紧迫、不能及时获得国家机关保护、不立即采取措施将造成合法权益受到难以弥补损害等条件,同时要求受害人采取的私力救济措施合理,并立即请求有关国家机关处理。本案中,两被告阻挠原告出货的行为显然不符合上述条件。再者,2020年3月正值新冠疫情期间,企业的生产经营受到巨大冲击,两被告采取阻挠原告生产经营的行为来追索债务亦有违国家的防疫政策,明显不当。据此,两被告阻挠原告出货的行为具有明显过错,属侵权行为,应当承担侵权责任。

 

06、江苏省南通市中级人民法院(2019)苏06民终703号蔡晓宁、如东万达置业有限公司房屋租赁合同纠纷案

[法院裁判观点]:

“本院认为,关于蔡晓宁主张的财产损害赔偿责任应如何确定的问题。本院(2019)苏06民终703号民事判决(原告万达公司与被告蔡晓宁房屋租赁合同纠纷)认定,“万达公司在合理期限之前通知了承租人蔡晓宁解除合同,双方的不定期房屋租赁合同在2017年8月31日解除,该合同因之终止履行。”双方合同终止后,蔡晓宁自应将其租赁房屋返还给万达公司。此后万达公司又通知蔡晓宁搬离。但蔡晓宁未返还而继续占有该房屋,构成无权占有,且其明知其无占有的权利而仍然占有该房屋,为恶意占有。在此情况下,万达公司的合法权利该如何救济?《中华人民共和国物权法》设专编专章(第五编第十九章)规定了占有制度,设立占有制度的目的之一,是维护物的事实秩序而非维护物的法律秩序(权利秩序),即维护现有的物的占有状态,禁止私力,从而维护社会和平秩序。唯,《中华人民共和国民法典》第一千一百七十七条第一项规定的自助行为除外……本案并不存在这种情况。因此,在蔡晓宁未将租赁房屋返还给该公司的情况下,万达公司应当通过协商或者通过公力救济的方式如起诉等途径解决房屋租赁问题。该公司将蔡晓宁租赁房屋内的物品搬离,拆除了房屋,与禁止私力救济的原则不符,属于违法行为。一方对另一方造成损害的,应承担赔偿责任。即本权人(出租人)给占有人造成损害的,应当承担赔偿责任;占有人给本权人造成损害的,亦应予以赔偿。万达公司对搬至它地存放的蔡晓宁原租赁房屋内的物品应当妥善保管,并通知蔡晓宁领取。如物品受损,应当根据物品的实际受损程度判断其通常效用是否丧失。”

 

 

四、法律风险提示及律师建议

对于私力救济行为,虽然民法典新增了明确规定,但从条文设置看,立法者采取了极为审慎的态度,适用条件严格。在司法上,民法典施行前关于该问题的司法裁判争议较大,但民法典确定了自助行为基本适用条件后,现有最新的裁判案例对租赁物业收回中的私力救济问题均采取了更为保守的态度。现实生活中,收回物业大多不具备法律意义上的紧迫性,也即不是不立即采取措施就会使其权益受到难以弥补的损害,因为实践中租赁物被占用期间仍可按照原合同租金标准收取占用费。

因此,如非紧迫且必要情况下,往后应尽量避免滥用私力救济行为。如确有需要,笔者就出租人采取私力救济行为收回物业的程序及方式作实务建议如下:

1.合同事先约定:租赁合同内应明确约定承租人相关违约情形情况下出租人的单方解除权,以及合同终止后出租人可采取收回物业的必要合法措施及免责条款等,获得租赁相对方同意的基础;


2.书面通知解除合同及催告自行搬离:在满足解除权行使条件的前提下,以书面形式告知解除合同并给予合理期限搬离,具体可根据实际情况选择通过快递、张贴公告、发信息等方式向承租人送达,并保留有关送达凭证。此外,还可以通过委托专业律师评估及签发律师函,履行催告程序及行使合同解除权等,确保程序合法合规;


3.事前书面告知拟采取的措施:采取收回物业相关措施前,应提前合理期限告知物业实际使用人拟采取的相关措施及具体执行时间,确保其事先知情;

 

4.根据租赁物业使用的具体情况,选择损害较低的私力救济行为:确需自力收回物业的,应尽量考虑采取对承租人损害较低的措施,例如多数司法判例认可的断水、断电行为。但如果断水、断电给承租人造成的损失远远大于承租人所拖欠租金或逾期交还物业给出租人带来的损失等, 则存在超过合理限度的可能性,出租人或将需承担赔偿责任,因此还应当根据租赁物业使用的具体情况具体分析。又如,单方入门清场的, 应全程录音录像并在律师、公证员、物业或社区人员等第三方见证下进行,列明物品清单,妥善保管物品,避免因物品损坏或遗失导致的赔偿责任。此外,还需重点注意的是,应绝对避免以损害人身权为前提的私力救济行为,更不得以泼洒脏物、人格侮辱、恐吓等违法形式进行所谓的私力救济;

 

5.已提起诉讼或仲裁的,则不应再采取私力救济行为。

 

总言之,租赁物业收回过程中不得不实施私力救济行为的,最好事先咨询专业法律人士的意见,把握必要限度,避免因矛盾升级造成不必要的损失。


 

指导律师:马莉律师